Projeto Simples
Uma plataforma de viabilidade imobiliária, do lote ao resultado financeiro.
Semanas de planilha para cada estudo.
Como arquiteto que trabalha com pequenos incorporadores, eu levava semanas em cada estudo de viabilidade: lendo o plano diretor, testando volumetrias, estimando custos e modelando receita em planilhas.
Criei o Projeto Simples para entregar esses estudos mais rápido e com mais precisão, e para me destacar ao apresentá-los a corretores e incorporadores.
Ele lê o lote georreferenciado da base da prefeitura, aplica o plano diretor, gera a volumetria em 3D e a transforma em mix de produto, custos, receita e retorno.
Desenhei de ponta a ponta e construí sozinho com ajuda de IA: a arquitetura de informação e os fluxos, o design system, o banco de dados em PostgreSQL, o motor em Python que roda os cenários e o front end em Next.js.
Dez etapas conectadas, do lote ao resultado financeiro.
- 01 Lote
- 02 Normativa
- 03 Verticalização
- 04 Produto
- 05 Construção
- 06 Receita
- 07 Vendas
- 08 Financiamento
- 09 Cenários
- 10 Verificação
Quatro decisões que definiram o produto.
- 01
Um estudo, um fluxo linear.
Cada etapa depende da anterior, então o estudo é uma sequência guiada com uma barra de progresso, e não um painel livre.
- 02
Um resumo que nunca sai da tela.
Toda etapa abre com os mesmos quatro indicadores, para o usuário ver sempre a consequência do que acabou de mudar.
- 03
Dados reais primeiro.
O lote vem da base da prefeitura em vez de ser desenhado do zero, o que elimina a tarefa mais lenta e mais sujeita a erro.
- 04
Faixas, não um número só.
A etapa de Cenários roda centenas de simulações variando preço de venda, custo de obra, velocidade de vendas e velocidade de obra, e mostra a mediana e a dispersão dos resultados em vez de um número otimista. As simulações rodam em Python.
302 variáveis, uma fonte para todas as telas.
Telas financeiras densas só continuam legíveis se cada cor, espaço e tamanho tiver um motivo. Construí o produto primeiro sobre um sistema de tokens, para cada nova etapa do estudo reaproveitar as mesmas decisões em vez de inventar novas.
- 302
- variáveis no total
- 3
- camadas de tokens: marca, cores, semântica
- 2
- temas, claro e escuro
- 52
- primitivas de espaço, raio e tamanho
A biblioteca por trás das dez etapas.
Refeita a partir do app como ele roda hoje. Cada parte lê os mesmos tokens de cor, espaçamento, tamanho e estado, então uma tela nova já começa com as decisões tomadas.
Botões
Superfície, texto e borda mudam com a variante e o estado, enquanto altura, padding, espaçamento e raio ficam fixos. O primário mantém texto branco sobre Deep Teal e fica Mint Green no hover.
Tabelas
Valores editáveis ficam na superfície da página, os calculados um tom mais escuro e os totais ganham borda Deep Teal, para o olho separar entrada de resultado sem ler rótulos.
Navegação
Duas sidebars dividem o trabalho. A escura navega entre as áreas do workspace e recolhe para ícones. A clara pertence ao estudo: zona, status, progresso e as dez etapas.
Sidebar direita
Seções recolhíveis agrupam os campos de cada etapa, cada linha une um rótulo a um controle da mesma largura, e os dados da prefeitura, somente leitura, ficam um tom mais claros do que o usuário pode mudar.
Workspace
A home mostra estudos fixados e recentes e os totais já estudados. O painel de estudos põe cada lote no mapa da cidade: clique num lote para abrir o estudo, ou num lote livre para criar um.
Lote e normativa
O lote vem da base georreferenciada da prefeitura, sobre imagem de satélite. A Normativa aplica os parâmetros da zona àquele lote.
Verticalização e produto
O envelope da zona vira uma volumetria em 3D, conferida com taxa de ocupação, permeabilidade e índice de aproveitamento. Depois cada pavimento recebe um produto, e o mix e a área privativa são calculados na hora.
Custos, receita e fluxo de caixa
Custos de obra, valores de venda e condições de pagamento alimentam um fluxo de caixa mensal. Vendas e Financiamento mostram o resultado no tempo, com e sem financiamento bancário.
Cenários e verificação
Cenários roda 200, 500 ou 1.000 simulações variando preço de venda, custo de obra, velocidade de vendas e de obra. A Verificação lista as restrições da prefeitura sobre o lote e as pendências do estudo.
Mais de 15 conversas, um sinal consistente.
- Corretores
Acharam o processo complexo demais para o jeito que trabalham.
- Arquitetos
Queriam mais personalização para os próprios métodos.
- Incorporadores
Valorizaram os resultados, mas a ferramenta não resolvia uma dor urgente o bastante para mudar o jeito que trabalham.
Uma ferramenta que serve a um especialista não é um produto que serve a um mercado.
Desenhei o produto para mim, em volta do meu fluxo e do meu gosto. Para isso ele funciona muito bem: R$ 232 milhões em VGV já foram estudados nele.
Se começasse de novo, entrevistaria corretores e incorporadores antes de desenhar, definiria um usuário principal e lançaria uma primeira versão bem menor, focada no problema mais urgente dele.
Construir a plataforma também me mostrou o que mais gosto de fazer: entender um problema complexo, prototipar e desenhar como as pessoas passam por ele. Por isso estou migrando para product design.
Obrigado pela leitura.
- Product design
- Guilherme Conte
- Front end e banco de dados
- Guilherme Conte, com ajuda de IA
- Ano
- 2026